房地产司法评估异议有关问题探讨

房地产司法评估异议有关问题探讨

一、异议产生的原因及分类

由于房地产司法鉴定较强的专业性，法院对司法鉴定结论表现出较高的依赖性，这就使得案件当事人从各自趋利角度反应出对司法鉴定结论的接纳程度不一，从而引发诸多质疑，而法院鉴于鉴定结论涉及房地产评估专业技术领域，对其进行实质性审查比较困难，惯常做法是将异议交由估价机构负责解释或回复，所以能否妥善处理异议也对房地产估价师的执业能力提出了更高的要求。

二、易产生的异议问题

1.估价机构选定违法估价机构或人员不具备相关资质，勘察现场没有通知到场。

选定估价机构时未告知当事人一方到场或存在违规操作现象，认为估价机构及房地产估价师主体资质或资格不符合要求，勘察现场没有通知当事人到场。

2.认为估价报告中所采用的估价依据、估价方法不当，导致评估价值过高或过低。

3.对估价对象范围提出异议，认为估价对象存在漏评、错评或超出估价范围事项，对法律禁止执行的财产进行评估等。

4.对评估价值提出异议，如评估过程中的数据来源、估价参数的取值违反规范或不合理等。

三、回复建议

1.对委托估价机构选定、估价机构资质、人员资质方面的问题。

对于司法评估，估价机构接到司法鉴定委托书后，再进行相关操作。有些法院（如淮南、合肥中院）会联系好当事人之后，再通知评估公司勘察现场。有些法院（如巢湖、合肥县区）则自己联系当事人勘察现场，建议联系当事人时做好记录，以防备查。对于估价机构资质、人员资质，对应相应的评估标的，做出相应的说明即可。

2.估价报告中所采用的估价依据、估价方法方面的问题。

不同的估价对象，适宜采用不同的评估方法。对于住宅，一般采用比较法即可。对于商业、办公，一般需要收益法与比较法两种方法进行评估，并根据实际情况，采用两种方法的权重值。对于工业，建筑物一般采用成本法，土地一般采用比较法与成本法。特殊情况的，需要作出相应的调整。（如工业类型，实际做商业，且周边有较多的商业）。

3.对估价对象范围提出的异议。

收到委托后，特别是自建房、工业，需要与法院沟通，看看是否需要评估附属物、机器设备。需要评估的，较好让法院有个说明文件，或者签字。在报告里也要做出说明。

4.对数据来源、估价参数提出的异议。

一般对比较法的案例选取提出异议的较多。因此，要做好案例搜集工作，较好现场搜集，现场搜集不到了，网上搜集，并做好记录。

在实践中，异议人也经常对成新率、重置价提出异议。所以，较好找到相应地区的信息价，成新率采用综合成新率，而不是单一的观察法成新率。

四、总结

司法评估与非司法评估有较大的不同，对于评估值较大或案件较为复杂的，建议先出具征求意见稿。这样可以一定程度上减少异议。对于异议回复，建议针对异议人所提的异议进行针对性的回复，提高回复质量。部分异议人可能会提出多次异议，回复时需要注意相应的措辞。